Налог на аренду недвижимости в Турции в 2026: сколько платит собственник и почему «нулевой» режим тут ни при чём

На этом сайте мы много пишем про главную турецкую льготу — 20 лет без налога на иностранный доход для новых налоговых резидентов. И почти сразу получаем один и тот же вопрос от тех, кто покупает квартиру в Анталье или Стамбуле: «Раз в Турции ноль налога — значит, и с аренды я ничего не плачу?» Нет. И это ровно тот случай, где выгоднее разобраться заранее, а не в марте перед декларацией.

Почему аренда не попадает под льготу «20 лет без налога»

Льгота Mükerrer 20/D устроена по источнику дохода. Освобождается иностранный доход и зарубежный прирост капитала: дивиденды, проценты, прибыль от продажи активов за рубежом, зарубежная зарплата. Логика простая — Турция приглашает состоятельных людей перенести сюда центр жизни, не облагая то, что они заработали вне Турции.

Аренда турецкой квартиры — доход, источник которого физически находится в Турции. В турецком налоговом праве это доход от недвижимого имущества (Gayrimenkul Sermaye İradı, GMSI, ст. 70 Закона о подоходном налоге № 193) — он всегда был и остаётся частью турецкой налоговой базы. Никакая льгота для новых резидентов его не отменяет: она про другую категорию дохода.

Практический вывод для покупателя: если объект берётся в том числе под сдачу, налог на арендный доход нужно закладывать в модель доходности отдельно — он существует независимо от того, оформили вы 20-летнюю льготу или нет.

Сколько это в деньгах: шкала 15–40% и освобождение на жильё

Отдельного «налога на аренду» в Турции нет — арендный доход включается в общий годовой доход физлица и облагается по прогрессивной шкале (ст. 103). Для доходов не от работы по найму (а аренда именно такая) тариф на 2026 доходный год выглядит так:

• до 190 000 TL — 15%
• 190 000 – 400 000 TL — 20%
• 400 000 – 1 000 000 TL — 27%
• 1 000 000 – 5 300 000 TL — 35%
• свыше 5 300 000 TL — 40%

Шкала прогрессивная: ставка применяется не ко всей сумме, а к каждому слою дохода в своих границах. Обратите внимание: для зарплатного дохода границы третьей и четвёртой ступени другие (1 500 000 TL вместо 1 000 000) — при расчёте по аренде ориентироваться нужно именно на тариф для незарплатных доходов.

Перед расчётом налога из дохода от жилой аренды вычитается годовое освобождение (mesken istisnası, ст. 21):

• 58 000 TL — на 2026 доходный год (доход, полученный в 2026-м, декларируется в марте 2027-го);
• 47 000 TL — за 2025 доходный год, именно эта сумма применяется в декларации, которую подают в марте 2026-го.

Освобождение индексируется ежегодно, поэтому важно не перепутать «год дохода» и «год подачи» — на этом ошибаются даже профильные сайты. Если годовой доход от жилой аренды ниже порога, декларацию подавать не нужно вообще; если выше — из дохода вычитается сумма освобождения, а налог считается с остатка.

У освобождения есть «зубы», о которых часто забывают:

• оно теряется целиком за весь год, если вы были обязаны подать декларацию, но не подали или задекларировали доход не полностью — попытка «не показывать» аренду стоит не только доначисления, но и самой льготы;
• им не могут пользоваться высокодоходные налогоплательщики — те, чей совокупный годовой доход превышает верхнюю границу шкалы;
• оно распространяется только на жильё (mesken) — у коммерческой аренды освобождения нет;
• при долевой собственности порог действует на каждого совладельца отдельно — супруги-совладельцы получают освобождение каждый.

Расходы: паушальный вычет 15% против фактических

С суммы, оставшейся после освобождения, вычитаются расходы, и здесь у собственника выбор из двух методов (ст. 74):

• Паушальный (götürü): списываете фиксированные 15% от дохода без единого чека. Просто, но метод недоступен для коммерческой недвижимости, и, выбрав его, вы обязаны держаться его следующие два года.
• Фактический (gerçek gider): вычитаете реально понесённые и документально подтверждённые расходы — проценты по ипотеке (первые 5 лет по жилью), налог на недвижимость, страховку, ремонт, амортизацию, коммунальные платежи собственника, управляющую компанию. Требует учёта, но при свежей ипотеке или дорогом ремонте даёт заметно больше 15%.

Ориентир на пальцах для жилой аренды 2026 года: получили за год условные 675 000 TL → минус освобождение 58 000 → минус паушальные 15% с остатка (92 550) → налогооблагаемый доход около 524 500 TL → налог по шкале порядка 104 000 TL. Это иллюстрация механики, а не расчёт под вас: реальная цифра зависит от метода расходов, наличия другого дохода и курса на дату получения платежей.

Отдельный случай: коммерческая аренда и удержание 20%

Если вы сдаёте не квартиру, а коммерческий объект (işyeri) — офис, магазин, склад — и арендатор является юрлицом или ИП, работает удержание у источника (stopaj, ст. 94): арендатор сам удерживает 20% из арендной платы и перечисляет их в бюджет за вас. Это не дополнительный налог, а аванс: удержанное засчитывается в счёт вашего годового налога.

Практический нюанс: если коммерческая аренда — ваш единственный турецкий доход, он уже прошёл через удержание и его размер ниже годового порога декларирования, отдельную декларацию подавать может быть не нужно. Для жилой аренды физлицу-арендатору никакого удержания нет — ответственность за декларирование целиком на собственнике.

Это касается и нерезидента, и того, кто ещё резидент РФ

Собственник-нерезидент Турции. Даже если вы не живёте в Турции и не претендуете на 20-летнюю льготу, турецкая аренда всё равно облагается в Турции — как доход из турецкого источника у налогоплательщика с ограниченной обязанностью (dar mükellef). География проживания собственника роли не играет: налог платится там, где стоит квартира.

Собственник — налоговый резидент Турции по льготе 20/D. Зарубежная база освобождена на 20 лет, но турецкая аренда в неё не входит — вы декларируете и платите с неё как все. Наличие турецкого арендного дохода при этом не мешает оформить льготу и не лишает её.

Пока вы ещё налоговый резидент РФ. По соглашению об избежании двойного налогообложения первичное право обложить арендный доход — у страны, где находится недвижимость, то есть у Турции. Но пока вы остаётесь налоговым резидентом России, этот доход отражается и в российской декларации: Россия облагает мировой доход своих резидентов, засчитывая уплаченный в Турции налог. То есть турецкий налог платится в любом случае, а российская обязанность снимается только после корректного выхода из резидентства РФ.

Когда и как декларируется

Арендный доход за календарный год декларируется в годовой декларации, которую подают в марте следующего года (за 2025 год — в марте 2026-го). Налог уплачивается двумя равными частями, как правило в марте и июле. Декларацию подаёт собственник; при долевой собственности — каждый совладелец свою, за несовершеннолетних подают законные представители.

Коротко

• Аренда турецкой недвижимости — локальный турецкий доход. Льгота «20 лет без налога на иностранный доход» его не покрывает: закладывайте налог в модель доходности отдельно.
• Отдельного налога на аренду нет: доход входит в общую годовую базу и облагается по шкале 15–40%.
• Для жилья есть годовое освобождение: 58 000 TL на 2026 год (47 000 TL за 2025-й). Ниже порога — декларация не нужна; выше — освобождение вычитается, но теряется целиком при недекларировании.
• Расходы: 15% без чеков либо фактические подтверждённые — что выгоднее.
• Коммерческая аренда: арендатор-бизнес удерживает 20% у источника как аванс; освобождения на жильё к ней нет.
• Налог платит собственник независимо от страны проживания. Пока вы резидент РФ — доход отражается и в российской декларации с зачётом турецкого налога.
• Декларация — в марте, оплата — двумя частями (март и июль).

Материал носит справочный характер и не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Налоговые последствия зависят от индивидуальной ситуации и правил страны вашего текущего налогового резидентства. Условия государственных программ могут меняться.