Гражданство

Оценка недвижимости под гражданство Турции: отчёт теперь делает не только GEDAŞ. Что изменилось и что осталось

27 октября 2026 · 5 минут чтения

С 4 марта 2024 года отчёт об оценке для гражданства через недвижимость в Турции готовила одна компания, GEDAŞ. 28 сентября 2026 года Кадастр (TKGM) обновил циркуляр 2024/2: отчёт теперь может сделать любая оценочная компания с лицензией турецкого Совета по рынкам капитала (SPK). Порог $400 000 не изменился. Изменилось другое: кто считает стоимость, по каким правилам и кто за неё отвечает.

Порог прежний: $400 000 и запрет продажи 3 года. Новое: выбор оценщика, срок действия отчёта 12 месяцев, жёсткие правила для новостроек и ответственность оценщика за цифру.

Зачем вообще нужен отчёт об оценке

Для гражданства значение имеет не цена в объявлении и не сумма в договоре, а стоимость по отчёту об оценке. На её основании выдаётся Tutar Tespit Belgesi (TTB, справка об определении суммы): документ, который подтверждает, что вложение не меньше $400 000. Нет TTB, нет заявки на гражданство. Весь маршрут разобран в статье «Гражданство Турции за инвестиции».

Что было до конца сентября

С 04.03.2024 отчёт для гражданства принимался только от GEDAŞ. Для обычных сделок иностранцев годилась любая лицензированная компания, а для гражданства выбора не было: одна очередь, одна цена, один исполнитель.

Что изменилось

Основание: олур Министерства окружающей среды, урбанизации и климата от 18.09.2026 № 21900458. По нему TKGM переписал циркуляр 2024/2.

Кто делает отчёт. Любая компания, у которой одновременно есть лицензия SPK, активное членство в TDUB (Союз оценщиков Турции) и подключение к TADEBİS (информационная система оценки недвижимости).
Кто выбирает. Заявитель на Web Tapu: указывает компанию сам или отдаёт выбор алгоритму.
Кто подаёт заявку. Собственник объекта, за компанию её представитель. До сделки собственник это продавец, значит, заказывать отчёт будет он по вашей просьбе.
Оплата. Сумма, срок оплаты и номер заявки приходят по SMS или e-mail. Пока не оплачено, оценщик не назначается.
Срок действия. 12 месяцев. Новый отчёт нужен раньше, если в реестре появилось что-то, что меняет стоимость: смена вида объекта, отчуждение части под дорогу, сервитут, пометки по отдельным законам, отметка о военной зоне.
Что в отчёте. Минимум три подписи (ответственный оценщик, контролёр, оценщик). Три фотографии, хотя бы одна изнутри. Сверка архитектурного проекта с тем, что построено, расхождения нанесены на проект с размерами.
Какая стоимость. Для сделки берётся рыночная. Стоимость «по законному использованию» указывается справочно.
Долевая собственность. Достаточно заявки одного совладельца, отчёт годится для всех.

Новостройки: сначала дата разрешения на строительство

Для недостроенных объектов циркуляр ставит границы по дате разрешения на строительство (ruhsat):

до 2 лет с даты разрешения, стройка не начата: стоимость определяется;
от 2 до 5 лет: определяется, если стадия стройки подтверждена фотографиями;
больше 2 лет и стройка не начата, или больше 5 лет и стройка ещё идёт: стоимость не определяется, разрешение нужно продлить;
брошенный объект или риск, что стройку не закончат: в отчёте пишут «не рассчитано».

На практике: если вы покупаете строящийся объект под гражданство, дату ruhsat проверяют до задатка. Объект с разрешением шестилетней давности может стоить $400 000 по договору и не дать TTB совсем.

Кто теперь отвечает за цифру

TKGM проверяет только форму отчёта. За достоверность данных и за ущерб от неверных или неполных сведений отвечают компания-оценщик и сотрудники, подписавшие отчёт. Отчёты, составленные с нарушениями, передаются в TDUB для административных и правовых мер.

Если у Кадастра есть сомнения в стоимости, он может назначить контрольную оценку. Заказывает и оплачивает её заявитель, на Web Tapu для этого есть отдельный тип заявки.

Почему это не «теперь можно дорисовать стоимость»

В сентябре турецкие власти объявили вторую волну дела о фиктивных продажах: 734 сделки, из них 274 фиктивные, под аннулирование идут 1 070 гражданств вместе с семьями. Схема одна: в документах $400 000, в реальности меньше. Мы разбирали это в канале.

Больше оценщиков не значит мягче проверка. Ответственность за цифру перешла на оценщика, а риск по-прежнему на вас: при завышенной оценке аннулируют гражданство, а не отчёт. Если продавец или агент предлагает «своего оценщика, который напишет 400», это красный флаг, а не услуга.

Что не изменилось

Порог $400 000 по стоимости из отчёта.
Запрет продавать объект 3 года, пометка вносится в ТАПУ. Подробно: ТАПУ и сделка с недвижимостью в Турции.
Деньги за объект идут через турецкую банковскую систему, с документом о покупке валюты.

Чего в опубликованном тексте нет. В отраслевых обзорах пишут про «+25% к стоимости», отдельные правила для объектов инвестиционных фондов недвижимости (GYO) и расширенный надзор GABİM. В опубликованном тексте циркуляра этого нет. До официального разъяснения на эти пункты не опирайтесь.

Порядок для покупателя

1. До задатка попросите продавца заказать оценку на Web Tapu под цель «гражданство». Цену сделки обсуждайте после отчёта.
2. Сравните стоимость из отчёта с ценой в договоре. Большой разрыв в любую сторону: вопрос к сделке.
3. Для новостройки проверьте дату ruhsat и стадию стройки по правилам выше.
4. Сверьте даты: отчёт действует 12 месяцев, сделка и подача на гражданство должны в них уложиться.
5. Если объект берётся и под ВНЖ на время оформления, этапы разобраны в статье «ВНЖ Турции через недвижимость: пошагово».

Источники: объявление TKGM от 29.09.2026; текст циркуляра 2024/2 в редакции приказа TKGM от 28.09.2026 (публикация Memurlar.net).

Узнайте, подходите ли вы — за 2 минуты

Короткая диагностика покажет ваш статус, ориентир экономии и стоимость «под ключ». Без звонка.

→ Перейти к диагностике

Материал носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией. Данные на 27 октября 2026 года.