Выход из турецкой инвестиции: что можно через три года и почему налог считает до пяти

Для гражданства Турции инвестицию нужно держать три года. Налоговая считает по своим часам: прибыль от продажи недвижимости облагается, если с покупки прошло меньше пяти полных лет. Поэтому в четвёртый и пятый год продавать уже можно, но налог ещё не отпустил. Ниже: что держится три года по каждому маршруту, что будет при досрочном выходе, сколько стоит продажа и кто вообще купит объект после инвестора.

Что именно нужно держать три года

• Недвижимость, от $400 000. Запрет продажи на три года вносится в тапу (реестр прав) при сделке.
• Банковский депозит, от $500 000. Валюту продают банку, лиры лежат на депозите три года, соответствие подтверждает BDDK (банковский регулятор).
• Государственные облигации, от $500 000. Держать три года, подтверждает Минфин.
• Паи фондов недвижимости или венчурных фондов, от $500 000. Не продавать три года, подтверждает Совет по рынкам капитала.

Сам паспорт от продажи после трёх лет не зависит. Гражданство получено, у вас и у членов семьи оно остаётся, когда вы выходите из инвестиции.

Если выйти раньше

Раньше трёх лет недвижимость не продать: запрет стоит в тапу, сделку не зарегистрируют.

С депозитом иначе. Деньги технически можно снять, но условие гражданства — держать их три года. Снятие раньше срока — нарушение условия инвестиции, а это основание для отмены гражданства.

Отдельно о «серых» схемах: продажа «по договору» в первые три года, завышенная оценка, обратный выкуп у застройщика по заниженной цене. В августе–сентябре 2026 года МВД Турции сообщило об отмене или лишении гражданства более чем 6 000 человек по делам, связанным с покупкой недвижимости под гражданство. Как устроена оценка объекта после обновления правил TKGM, мы разбирали отдельно: оценка недвижимости под гражданство Турции.

Налог при продаже: годы 4 и 5

Правило записано в повторной ст. 80 Закона о подоходном налоге. Прибыль физического лица от продажи недвижимости облагается, если объект продан раньше пяти полных лет. Срок считается с даты приобретения по тапу, а не с того дня, когда сняли запрет на продажу.

• прибыль считают в лирах: цена продажи минус цена покупки и расходы на сделку;
• цену покупки индексируют по индексу цен производителей (Yİ-ÜFE), если он вырос за период владения хотя бы на 10%;
• из прибыли вычитают необлагаемую сумму: в 2026 году 150 000 лир;
• остаток облагают по прогрессивной шкале, от 15% до 40%.

После пяти полных лет владения налога на прирост нет, сколько бы объект ни подорожал.

Где тут ловушка. Индексация идёт по индексу цен, а курс лиры к доллару живёт своей жизнью. Если за годы владения лира подешевела сильнее, чем вырос индекс, то даже продажа по цене входа в долларах даёт облагаемую прибыль в лирах. Бывает и наоборот: курс отстал от индекса, и налога почти нет. Поэтому решение «продаю на четвёртом году» принимают после расчёта по вашим датам, а не по ощущению.

Если цель — вернуть деньги, считайте два варианта: продажа сразу после трёх лет с налогом и продажа после пяти без него, плюс два года дохода от аренды.

Сколько стоит сама продажа

• Тапу-харч (сбор за регистрацию перехода права): 4% от цены сделки. По закону продавец и покупатель платят по 2%, но стороны могут договориться, что сбор платит один из них. Сверху небольшой фиксированный сбор кадастра.
• Агентская комиссия: по договору с агентом, если продаёте через него.
• Оценка объекта: для сделки с иностранцем нужен отчёт лицензированного оценщика.

Расчёт по сделке обычно идёт в лирах. Конвертация и вывод за рубеж — обычные банковские операции, но курс на день продажи — ваш риск.

Кто купит объект после инвестора

Главное, о чём не говорят при продаже объекта «под паспорт». Объект, по которому уже получено гражданство, следующему иностранцу под гражданство может не подойти: такие объекты проверяют с ограничениями. Значит, ваш покупатель скорее не новый инвестор с теми же $400 000, а местный рынок или иностранец, которому нужна квартира, а не паспорт.

Для дорогого объекта это сужает спрос. Квартира, купленная под порог $400 000 в районе, где местный покупатель платит меньше, на выходе продаётся по местной цене. Поэтому решение о выходе принимают на входе: под какую задачу берётся объект и есть ли у него понятный покупатель через три–пять лет. Два типа объектов и их судьба на выходе разобраны в статье о выходе из инвестиции на aftera.ae.

Депозит и облигации: выход проще, риск другой

С депозитом через три года всё буквально: деньги можно снять. Но лежали они в лирах, и вернутся вам лиры. Проценты по лировому депозиту частично компенсируют девальвацию, а насколько — зависит от ставок и курса за эти три года. Если инфляция и курс сыграют против вас, в долларах вы получите меньше, чем вложили.

Облигации и паи фондов погашаются или продаются по рыночной цене на дату выхода. Порог в $500 000 у этих маршрутов выше, чем у недвижимости, зато нет вопроса «кто купит» и нет тапу-харча.

Если вы остаётесь налоговым резидентом России

Турецкий паспорт российское налоговое резидентство не меняет: оно зависит от дней в стране, а не от гражданства. Если вы резидент РФ, доход от продажи турецкой недвижимости декларируется и в России. Налог, уплаченный в Турции, засчитывают по соглашению об избежании двойного налогообложения, а освобождение в России зависит от срока владения по ст. 217.1 НК: по общему правилу это пять лет. Как это считается по шагам: СОИДН Турция–Россия.

Пять вопросов до сделки, а не после

• Через сколько лет я хочу вернуть деньги: через три, через пять или вообще не хочу?
• Кто купит этот объект, если покупатель — не инвестор под гражданство?
• Какой налог выйдет при продаже на четвёртом году по моим датам?
• Есть ли договор с управляющей компанией с доходом или обязательством выкупа?
• Если выбираю депозит: готов ли я три года держать деньги в лирах?

Материал носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией. Данные на 3 ноября 2026 года.